楼盘地图 房源发布 意见建议 地产招聘 网站导航
网站首页 > 新房中心 > 交易流程

如何收房

发布于:2010-08-30 17:36:03 出处:购房论坛 责任编辑:洪夏佳

摘要:如何收房

 收房完全手册目录

  一)验收新房的注意事项

  二)具体详细讲解如下

  三)关于验房常见问题的解答

  1.怎样计算商品房套内建筑面积

  2.因为房屋有质量问题,所以还没有交房,但开发商要我先交物业管理费,我可以不交吗?

  3.检查房屋质量三环节

  4.配套施工受阻不属不可抗力

  5.开发商延期交房买家可延付尾款

  6.办理交房手续时拒付物业费物业公司无权扣钥匙

  7.住宅入住时,业主需要缴哪些费?标准是什么?

  8.商品房出现质量问题怎么办?

  9.什么是房屋的公共地方?

  10.哪些项目不计入商品房的建筑面积范围

  11.房屋面积多算了怎么办

  12.购买的商品房面积不足怎么办?

  13.什么是“八房五证二书”?

  14.住户有哪些权利和义务?

  15.物业管理收费有什么规定?

  16.房屋售出后谁来维修?

  四)戏谈新房的”风水”

  五)业主散文

  17. 验收如何把关

  六)相关政府规定及商品房质量书

  以下为正文

  一)验收新房的注意事项

  1、 房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致,门洞尺寸是否便于家具出入。

  2、 门、窗是否稳当、密封,是否在开关时发出杂音。

  3、 地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。

  4、 可视、对讲系统是否正常。

  5、 开关是否开关自如、插否有电(请使用电笔测试)。

  6、 厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常 、是否有裂痕、少配件

  7、 厕所、厨房地漏是否够用(防止发生意外时水外流)。

  8、 **作台尺寸,流线是否符合使用。

  9、 厨房、厕所地面应关水24小时,检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。

  10、用尺将各房内径尺寸量清楚,并仔细记录下来,便于装修设计和购买家具。

  这十条检查你都应仔细做到。验收如发现损坏情况应记录下来交发售方尽快维修。必要时可拍照作记录。还有一点请记住在入住后更换大门门锁。

  二)具体详细讲解如下:

  1招 看“备案”留“两书”

  新房入住前,业主应看到该项目有关备案文书的复印件,以便确认该项目是合法建筑;同时,应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

  2招 卫生间不渗不存

  检查卫生间地面是否渗漏,可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

  检查卫生间地面是否存水,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在,因为安装地漏处是卫生间最低处。但是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

  3招 门窗灵活严又亮

  试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。不过,卫生间的门不要求严丝合缝,为了防水,反而规定下方须离地面1.5厘米。

  门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹),各个门的顶部那面都必须刷漆,卫生间的门还要刷下边那面。

  4招 轻敲各面听空裂

  墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象,只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。

  5招 顶层住户查渗雨

  如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求,所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”,要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

  6招 阳台裂缝危险大

  一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位。

  7招 保温不好墙滴水

  冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题。

  8招 大开龙头查漏堵

  上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知,需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。

  9招 暖气支管有坡度

  暖气供、回水支管不是水平安放的,供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端,回水支管的两端高度正好相反,这个坡度与两根支管的长度成正比,一般每米相差1%。

  10招 供暖管道要套管

  供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管应高出地面2-3厘米,地面为初装修的,应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

  11招 拉闸断电不可少

  电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

  12招 保险插座护幼童

  为防止幼童把手指头伸进插座孔中,距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

  13招 卫生间插座规矩多

  卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。

  14招 厨卫紧邻通风道

  厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。

  15招 开关接口拉一拉

  检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用拉一拉,看是否虚设。

  三)关于验房常见问题的解答:

  1.怎样计算商品房套内建筑面积

  人们在买房时,一般对房屋的建筑面积和使用面积比较注意,但对套内建筑面积及其计算方法却不甚了解。本文介绍一些关于套内建筑面积计算的方法。

  套内建筑面积是由三部分组成的,其计算公式为:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

  一、套内使用面积的计算应符合下列规定:(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和;(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积;(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

  二、套内墙体面积的计算:新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体,有公用墙和非公用墙两种。

  新建住宅各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙,公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

  非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

  内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

  三、阳台建筑面积的计算:(1)原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积;(4)半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

  2.因为房屋有质量问题,所以还没有交房,但开发商要我先交物业管理费,我可以不交吗?

  答:根据《上海市居住物业管理条例》第四十六条规定,新建商品住宅交付使用之前发生的物业管理费用应由住宅出售单位承担。所以只要你没有签房屋交接书,房屋自然也不能算是正式交付使用,也就是你现在不用缴纳物业管理费

  3.检查房屋质量三环节

  签好质量条款验收 入住房屋注意保留证据

  房屋质量是购房者最关心的问题之一。要避免房屋质量困扰,购房者需做到签好质量条款、仔细验收房屋和注意保留证据三个环节。

  (一)签好质量条款。如今购房者购买的多是期房,签合同时房屋还未造好。入住后发现房屋有质量问题,若合同里没有约定解决问题的具体办法,对购房人来说是非常不利的。因此,在签合同时购房者就应对房屋质量留个心眼。本市目前采用的预售合同示范文本里没有明确约定房屋质量问题的解决办法,只约定了保修责任和赔偿责任,对购房人来说很难解决实际问题,这使得签订质量补充条款就非常必要。购房者可和开发商约定,房屋交付时,若有质量问题,购房者有权延迟办理入住手续,并不承担违约责任;若出现严重质量问题,购房人有权单方解除合同,开发商应退还全部房价款,并支付利息及赔偿相应损失。

  (二)仔细验收房屋。办理交房入住手续时,购房者首先应要求开发商提供房屋的竣工验收备案表,查看自己所购房屋是否在该表的范围内;开发商还应提供新建住宅质量保证书,保证书规定了房屋各部位的具体保修范围和时间,是购房者要求开发商履行保修义务的书面文件。其次,购房者只有在仔细验收房屋,确信没有质量问题后才可以办理入住手续,莫要草草验收即签署房屋交接单。最后,若购房者发现房屋有质量问题,应立即要求开发商对有质量问题的部位予以书面确认并加盖公章,并尽量在开发商解决问题后再办理入住手续。如果问题无法及时解决,购房者应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。如果房屋质量问题很严重,购房者可提出解除购房合同并要求赔偿。依据最高院日前出台的司法解释,法院会支持购房者的请求.

  (三)注意保留证据。购房者实际入住后,如果出现质量问题,首先要分析该质量问题的性质,是房屋本身的质量问题,还是装修造成的问题。如果是装修造成的问题,购房者只能找装修公司维修,要求赔偿损失,与开发商无关。这种情况下,购房者一定要保管好当初的装修合同、材料清单、付款发票等书面凭证。如果是房屋本身的质量问题,按照有关规定,在保修期内,购房者应向开发商要求维修,尽量用书面方式提出,并让开发商盖章确认。若开发商拒绝或拖延维修,购房者可请他人进行维修,此时购房者要保管好发票和相关书面凭证。维修完毕后,购房者可要求开发商承担全部的修复费用,赔偿因修复给自身造成的合理损失,包括花时间维修而造成的误工费。如果开发商拒绝承担维修费,购房者可向法院起诉。如果质量问题经多次维修仍不能有效解决,并影响到购房者的正常居住,那么可认定为严重的质量问题。购房者可依法解除合同并要求开发商赔偿损失,这里的损失包括装修费、房款利息和损害赔偿等。

 

  4.配套施工受阻不属不可抗力

  大产证延期一年 开发商赔款七万

  购房者认为开发商延期交房一年需承担违约责任,而开发商说延期交房是配套工程施工受阻这一不可抗力事由造成的,不愿赔钱。日前,静安法院对这桩官司作出一审判决:配套工程受阻不属不可抗力,开发商应继续履行合同,支付延期交房的违约金七万余元。

  2001 年5月10日,顾某与一家房产公司签订了一份《上海市商品房预售合同》,购买本市万春街一处建筑面积为105.98 平方米、总价为45万元的商品房。双方约定:交房最后期限为2001 年6月30日,交房条件为开发商取得大产证及《住宅交付使用许可证》,注销房屋抵押。合同同时约定,因非不可抗力因素导致逾期交房的,按已付房款每日万分之五支付违约金。

  同年6月,顾某按约定付清了全部房款,但开发商直至2002 年6月才办出大产证,同月6日通知顾某办理小产证。顾某在6月13日收到通知后,一直未办理相关办证手续。2002 年9月,顾某将房产公司告上法院。他认为房产公司对房屋设定的抵押未注销,不具备合同约定的房屋交付条件,拒绝收房。同时,他要求房产公司支付从2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房违约金9万余元。

  庭审中,房产公司的辩解是楼房确实抵押给了农行上海市分行,但顾某购买的房屋已作内部注销,且顾某已办妥了贷款抵押手续,不存在因未办理抵押注销手续影响交房入住的问题。此外,房产公司认为延期交房是供电配套施工受阻的原因造成的,属不可抗力,不应支付违约金,故对顾某的要求不予认可。

  法院认为,合同约定的交房条件为办出大产证和注销抵押,但据相关房地产资料显示,2001 年6月7日登记的房屋权利人是顾某,其他权利人为市住房置业担保有限公司,设定日期从2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可见,不论农行的抵押是否已注销,都不会影响入住和办理小产证。另外,供电配套施工受阻不属于不可抗力,房产公司应承担延期交房责任。由于顾某在2002 年6月13日收到交房通知后,未履行验收手续,故此后的责任应自理。据此,法院作出上述判决。

  5.开发商延期交房买家可延付尾款

  问:我预订的房屋原定于去年1月30日交房,可开发商书面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上,我和开发商在预售合同中约定:我在办妥入住手续当日,将尾款交齐。由于开发商延期交房,1月30日并没有办理入住手续,我也就未付尾款。谁知,开发商日前来函说我未交尾款,构成违约。为此,来信请教我难道真的违约了吗?

  市民李先生答:你反映的情况属于《合同法》中的“先履行抗辩权”。按照我国《合同法》的规定,合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务,如果合同一方义务的履行以另一方义务的履行为前提,即有先后关系的,若负有先履行义务的一方不履行义务,则后履行的一方可以拒绝履行自己的义务直至应先履行义务的一方履行了自己的义务。

  从你与开发商之间卖买合同来看,你们双方在交房与付尾款上互相负有义务,即开发商的义务是在今年1月30日将房屋交付给你,你的义务则是在办妥入住手续当日将尾款交齐。因此,你们之间的义务有先后履行顺序,开发商应当先履行交房义务。在开发商将房屋交付给你之前,你享有“先履行抗辩权”,即拒绝交付尾款是有法律依据的。

  在此需注意的是,“先履行抗辩权”只是延迟你的付款责任,在开发商将房屋实际交付后,你仍应履行付款义务

  6.办理交房手续时拒付物业费物业公司无权扣钥匙

  物业公司受开发商委托代办交房手续,购房者因对物业管理有意见而拒交物业费,物业公司以此为由扣押了房屋钥匙,不予办理交房手续。由于不知物业公司如此行为是否合法,读者王小姐咨询了本报。据有关法律专家介绍,业主在办理交房手续时不付物业费,物业公司无权扣押房屋钥匙。

  2001 年年底,王小姐买了一套预售商品房。今年年初办理入住手续时,她被告知要找物业管理公司办理。找到小区物业管理公司后,王小姐填写了有关表格、交纳了相关手续费。由于对物业管理费涨价心存疑问,王小姐拒绝预付3个月的物业管理费。谁知物业公司竟然扣押了她的房屋钥匙,并说何时付了物业费,何时才准王小姐办理交房手续,入住新房。

  带着物业公司这种行为是否合法的问题,记者请教了上海市圣信律师事务所主任徐丛林律师。徐律师说,购房人签订了房屋买卖合同,购买了房屋,就与开发商之间形成了房屋买卖法律关系。购房人的主要义务是交纳房款,而开发商的主要义务则是按照合同约定交付房屋,包括将房屋钥匙交给购房人。购房合同就是他们之间买卖法律关系的体现。如果购房人已按照约定付清全部房款,开发商就应把房屋交给购房人。交房时,开发商应把钥匙交给购房人,使购房人能够占有、使用该房屋,这样才是履行了卖出方的合同义务。如果开发商让物业公司代为办理交房手续,依据代理的有关规定,代理机构不能以自己的名义出现,而只能以开发商的名义交付房屋。物业管理公司作为代理交房机构,只能替开发商完成交房义务,不能在此过程中将自己的权利附加为业主的责任与义务。因为购房人和开发商之间的房屋买卖关系与购房人和物业管理公司之间的委托管理关系是两个独立的法律关系,两者不应混为一谈。

  7.住宅入住时,业主需要缴哪些费?标准是什么?

  答:入住时可一次性收取的项目和标准:(1)物业维修基金:由住宅购买人、出售人共同缴纳,带电梯设备的,分别按成本价的3%和4%缴纳;不带电梯的,分别按成本价的2%和3%缴纳。成本价由市房地部门公布。

  (2)电度表保证金。单相表每表80元或三相表每表250 元,向业主或使用人收取此项费用后,出具市供电部门的专用收据。

  (3)有线电视初装费。市区每户(终端)240元、市郊城镇每户330元、郊县农村每房480元,向业主或使用人收费后,出具有线台专用收据。

  (4)建筑垃圾清运费。按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准,向准备装修居室的业主或使用人或房东收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的,物业公司或环卫部门不得收取该项费用。

  除上述收费外,物业管理企业提供给业主或使用人的《入住须知》、《住宅使用手册》等不得收费。物业管理企业不得向业主、使用人或装修队伍收取装修保证金、押金。对施工人员予以登记管理并发放小区出入证,收费不得超过每人10元。物业管理企业按有关部门规定并垫付了资金加装防盗分户门、电控总门设施的,按成本向业主或使用人收取,但在签订购房合同时明确作为房屋附属设施交付的,此费用应包含在房价内。物业管理企业在办理差价换房的入户、退房或退租手续时,可向换房人各收取50元手续费,但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。在差价换房或单位分房、配房过程中发生房屋空关,空关期间的物业管理费或公房租金按同期标准向业主或使用人计收。对同一时段的管理费或租金,不得重复收取。对违反上述规定的,由物价检查机构按有关法律法规实施处罚。

  8. 商品房出现质量问题怎么办?

  商品房也是一种商品。《消费者权益保护法》对消费者的权利和经营者的义务作了明确规定。《消费者权益保护法》第七条规定:“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务,符合保障人身、财产安全的要求。”第十一条规定:“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的,享有依法获得赔偿的权利。”第十八条规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”第二十二条和第二十三条规定:“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限。经营者提供商品或者服务,按照国家规定或者与消费者的约定,承担包修、包换、包退或者其他责任的,应当按照国家规定或者约定履行,不得故意拖延或者无理拒绝。”第三十五条规定:“消费者在购买、使用商品时,其合法权益受到损害的,可以向销售者要求赔偿。消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的,可以向销售者要求赔偿,也可以向生产者要求赔偿。”

  建设部发布的《建设工程质量管理办法》对建设工程的质量问题作了具体细致的规定。该办法规定:建设工程自办理交工验收手续后,在保修期内,因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷,应当由施工单位负责维修。并规定:民用与公共建筑,一般工业建筑、构筑物的土建工程的保修期1年,其中屋面防水工程为3年;建筑物的电气管线、上下水管安装工程保修期为3个月,建筑物的供热及供冷的保修期为一个采暖期及供冷期,室外的上下水管线和小区道路等市政公用工程保修期为1年。施工单位在接到保修通知书之日起,必须在两周内到达现场与建设单位共同明确责任方,商议返修内容。《办法》还规定,因建设工程质量缺陷造成人身及财产损害的,侵害人应按有关规定,给予受害人赔偿。因建设工程质量责任发生民事纠纷,当事人可以通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的,可以向仲裁机构申请仲裁向人民法院起诉。需要注意的是:根据《办法》第四十五条规定,因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为1年,自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时开始计算。

  因此,在商品房出现质量问题时,如在规定的期限内,既可找房地产公司,也可以找施工单位,如果房地产公司或施工单位都不予理睬或相互推诿,则可向当地消费者协会投诉,如投诉还不能解决问题,还可以向人民法院起诉.

  9. 什么是房屋的公共地方?

  对公共地方的规定是房屋使用、管理、维修公约中不可缺少的一个环节,购房人在签公约时,一定要注意公约对公共地方的规定。如某大厦公约规定“公共地方包括各入口大堂及通道、各层升降机大堂、扶手梯、楼梯间、人行道、行车道、梯台、绿化区、休憩地方、各监控室、电表房、锅炉房、电闸控制房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制房、消防泵房、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该大厦的业主、访客而设并供其共用的其他地方或范围……发展商可以将其在该大厦中所有的任何部分指定或重新指定为公共地方,不必经其他业主或其他拥有该大厦权益的人士同意,但发展商在享有此项权利时不得妨碍其他业主使用其所有的单元”。再如某花园别墅公约规定,“公共设施和共用设备指为该物业的公共利益或公共服务而在该物业所属地块范围内装设的供所有业主享用的各种器械、设备、装置……包括游泳池、健身房等”、“在物业的公共部位或共用设备等地方,开发企业保留建造及竖立招牌、海报、广告牌的权利”。上述公约对公共地方的有关规定不同程度地存在一些问题。

  一般购房者尤其是购房自用的消费者也许对公共地方以及上述规定不太在意,认为有关公共地方的规定与自己的切身利益没太大关系,其实在今后的生活中,它与购房是有着千丝万缕的联系的。假如有一天,在您居住的楼前建起一排违章建筑,您在失去茶余饭后休憩、活动的地方的同时,还要负担这片绿地的养护管理费用,您是否能泰然处之?又比如您有一天发现您家的楼顶或外墙上竖起一块块广告牌,您以为与您没有关系,并未多加留意,但是您知道吗?楼顶和外墙也属于公共地方,它的使用权归全休产权人所有,产权人相应地也拥有这部分广告的收益,低沉还能无动于衷吗?再比如,某家物业管理公司通知您,从本月起,您应承担的物业管理费增加了,原因是原本不属于公共地方的餐厅(甚至有可能是其他尚未卖出的单元)被暂时划定为公共地方,需要由您承担相应的费用,而您不曾使用到该地方时,您愿意承担这部分管理费吗?

  究竟什么是公共地方,有关政策法规中有明确的解释。公共地方包括两部分,一部分是根据建设部所规定的商品房销售面积部分,包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室、其他功能上为整栋建筑服务的公共房和管理用房以及套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半;另一部分是根据国家物价局、建设部、财政部《商品住宅价格管理暂行办法》中规定的分摊到商品房房价中的基础配套设施部分,如公共绿地、道路等。

  业主对公共地方享有权利的原因在于,房价构成中包含住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区非物业性配套公共建筑建设费如道路、公共绿地等。正因为享有权利,所以才要交纳相关物业管理费。

  业主对物业的所有权,包括占有、使用、收益和处分四种权利。对于自有物业,由于产权的完全而相当明确;对于共有部分,由于共为全体产权人所有,需由全体业主同意后才有效。

  在房屋出售前,由于所有财产归开发单位,所以开发单位可在政策允许的范围内任意决定,但随着房屋的售出,开发单位对公共地方的权利也就相应减少,并逐渐失去对这部分公共地方的垄断地位。因此,除功能上由全体业主共同使用外,对公共地方进行的任何改动,都需要通过全体业主的同意并经政府批准,或通过业主委员会的决议达成,因为业主委员会是由物业区域内的业主和使用人选举的代表组成的组织,该组织将维护全体产权人和使用人的合法权益,享有监督物业管理企业的管理服务活动、选聘或解聘物业管理企业等权利。

  如果出现对公共地方的侵权行为,除可通过物业管理委员会干涉外,还可通过双方协商,向政府有关部门投诉,申请仲裁,或向法院提起诉讼。

  10. 哪些项目不计入商品房的建筑面积范围?

  不计算在商品房建筑面积中的项目包括:1、层高在2.2米以下的房屋,净高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。3、房屋之间无上盖的架空通道。4、无柱雨篷。5、建筑物内的**作平台、上料平台及利用建筑物的空间空置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分,以及房屋底层用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑台、天面上花园、游池。8、消防、检修等用途的室外爬梯。9、构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。

  如何计算商品房的建筑面积?

  商品房的建筑面积系指层高在2.2米以上(含2.2米)的房屋外墙(或柱外围)水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面(不包括隔热层)的垂直高度。

  计算商品房全部建筑面积的范围包括:

  1、永久性结构的单层房屋,不论其高度均算一层,按其外墙勒脚以上外围水平投影面积计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

  2、自然层内的附层、技术层,按其层高在2.2米以上的部位的上口外围水平投影面积计算。

  3、穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,不论其高度,均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算。

  4、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面积计算。

  5、突出房屋屋面,有围护结构且层高在2.2米以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房,按其维护结构外围水平投影面积计算。

  6、封闭阳台、挑廊,按其外围水平投影面积计算。

  7、属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积总和计算。

  8、建筑物墙外有顶盖和走廊、檐廊,按其柱外围水平投影面积计算。

  9、房屋间永久性的、封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

  10、净高在2.05米以上的地下室或半地下室,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

  11、有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗,按其柱或维护结构外围水平面积计算。

  12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。

  13、属于永久性建筑有柱车棚、货棚等按外围水平投影面积计算。

  14、位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋,按其设计超过2.2米以上部位水平投影计算。(应具备通风、采光条件)

  计算商品房一半建筑面积的范围包括:

  1、与房屋相连有上盖、未封闭的架空通道和无柱走廊、檐廊按其围护结构水平投影面积一半计算。

  2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积一半计算。

  3、未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。

  4、无上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积总和的一半计算。

  11. 房屋面积多算了怎么办

  一幢住宅中的某一套房屋,购房者比较容易丈量和计算的是房屋的使用面积,而较难丈量和计算其建筑面积。因为作为分割出售的商品房,除了自己一套房屋范围以内的房屋建筑面积以外,还包括分摊的公共部位和功能上为整幢房屋服务公共用房和管理用房的建筑面积。

  每一套房屋,无论是处在哪一层,都有共用墙和非共用墙。非共用墙就要全部计入建筑面积,与邻户共用的墙以及外墙、与公用空间之间的分隔墙就应分摊计算建筑面积。

  以上计算的是一套房屋的套内建筑面积。然后计算公用建筑面积。这一面积由两部分组成:一是前面所说的各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙的一半;二是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。  整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积,再扣除销售或出租的作为独立使用的空间,如地下室、车库及人防工程等建筑面积,就是这一幢房屋的公用建筑面积。

  据此计算出公用面积分摊系数,即用整幢房屋的公用建筑面积除以该幢房屋各套房屋套内面积之和。

  以这一分摊系数乘以套内建筑面积求得该套房屋应分摊的公用建筑面积,再加上原来求得的套内建筑面积,就是该套房屋的面积。

  这一计算方法较为复杂,实际上,国家工商行政管理局和建设部监制的《商品房购销合同》中第二条已标明了购房者的实得建筑面积和分摊公共部位和公用房屋的建筑面积,房地产权属登记机关在对商品房进行备案登记时,也使用这一方法来计算建筑面积。因此,在已经使用统一的《商品房购销合同》后,面积计算的错误比较少见。

  上述计算方法是从1995年12月1日开始使用的。对于在此之前已签订的商品房销售合同,除了合同对销售面积的约定有明显的违法或计算错误外,仍应维护合同所约定的面积。如果买卖双方有一方(有时卖方也会因原面积计算偏小而提出向购房者追加售房款的要求)提出按上述方法计算商品房销售面积,或是房地产权属登记机关按上述方法计算商品销售面积,而不是按合同约定的面积,买卖双方可以对合同中的销售面积进行调整,但对合同中所约定的销售价款则不能变更。

  房地产开发公司确实多计算了商品房的面积,如果在允许的误差范围之内(这一误差在双方订立商品房销售合同约定),则不是违约行为;如果误差超出了约定的范围,就可以要求纠正,如房地产开发公司不愿意纠正,则可以向有关部门(如消费者协会)投诉,也可以依照合同规定,申请仲裁或提出诉讼。

  12. 购买的商品房面积不足怎么办?

  购买商品房,面积是否符合合同的规定,是人们非常关心的问题。如袁某从某家房地产开发公司购置了一套商品房,面积为93.21平方米,并按此面积支付了购房款。在办完一切手续,买卖成交后,袁某发现该房面积不足93.21平方米,遂向该房地产开发公司提出补足面积或退款的要求,但均遭该公司拒绝。后经有关方面测定,该商品房的实际面积为89.14平方米,房地产开发公司在出售时多算了4.07平方米的面积(其中建筑面积多算2.05平方米,公摊面积通过巧立名目多算2.02平方米)。于是,袁某向市消协投诉:要求开发商补足面积或退款。

  根据《消费者权益保护法》第四十条第六款规定:“经营者提供商品或者服务有诸多不合理情形的(其中包括销售的商品数量不足的),除本法另有规定外,应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定,承担民事责任。”

  这一条款是关于经营者为损害消费者权益的行为承担民事责任的规定。所谓“销售的商品数量不足”,是指商品的实际数量低于消费者与经营者约定的数量,也就是人们通常所称的缺斤短两、短尺少寸。根据该条款的精神,经营者售出的商品数量不足的应给予消费者赔偿或者补足。

  据此,袁某以所购买的商品房面积与实际付款的面积不符,向房地产开发公司提出补足面积或者退款的要求是合理的。作为房地产开发公司应承担这个民事责任。如果房地产开发公司不承担这个民事责任,袁某可以向当地人民法院起诉,请求法院调解或判决。作为一个购房者,如你也遇到类似情况,不妨学学袁某的作法。

 13. 什么是“八房五证二书”?

  下列八种情况的房屋买卖国家有规定:

  一、违法或违章建筑,不能买卖;

  二、房屋产权有纠纷或产权未明确的,不能买卖;

  三、教学、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑,不能买卖;

  四、著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋,不许买卖;

  五、由于国家建设需要,征用或已确定为拆迁范围内的房屋;禁止买卖;

  六、单位不得擅自购买城市私房;

  七、出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售,在同等条件下,承租人、共有权人、承典人有优先购买权;

  八、对出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定的限制。

  商品房销售应持有的“五证”包括:

  计委立项、可行性研究的批件;规划局的规划使用证;国土局的土地使用证(证明卖方已交纳了土地出让金;拥有产权保证);建委开工许可证;房管局的商品房预售许可证。在这其中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,它表明所购房屋属合法交易范畴。

  建设部近日规定,1998年9月1日起,房地产开发企业在销售新建住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用权说明书》。《住宅质量保证书》可作为商品房购销合同的补充内容。 返回顶部

  14.住户有哪些权利和义务?

  在住宅小区中,住户按照对房屋所拥有权属的不同,分为业主和非业主使用人。业主指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人;非业主使用人指不拥有物业的所有权,但通过某种形式(如签订租赁合同)而获得物业使用权,并实际使用物业的人。作为物业的主人,业主依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理,要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供相应的管理与服务的权利。前者包括依法对物业自用部位占有、使用、经营、处置、修缮、改建等基本权利和依法使用物业共用设施及设备、共用部位和公用设施、公共场所的权利以及拥有对本物业重大管理决策的表决权。后者包括对物业管理企业提供的物业管理服务的监督、建议、咨询、批评投诉的权利。业主的基本义务就是遵守的有关法律、法规、政策的规定及业主公约、物业管理委托合同所载明的各项条款和执行、服从业主大会及业主委员会的各项决议、决定,这就要求业主的各项行为必须合法,并且以不损害公众利益和他人利益为前提。也就是说,权利与义务是对等的,在享有权利的同时,必须承担相应的义务。

  由于非业主使用人首先与业主发生关系(如租赁关系),非业主使用人的基本权利义务就受到租赁合同的一定限制。即在租赁合同中,要明确阐明业主赋予非业主使用人哪些权利、义务;同时,非业主使用人作为物业的实际使用人,也是物业管理服务的对象,也应享有物业管理委托合同约定的相应的权利、义务。

  15.物业管理收费有什么规定?

  国家计委和建设部制定了关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,确定价格形式有三种:政府定价、政府指导价和经营者定价。凡属为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁,公用设施的维修保养、保安、绿化等具有公共性质的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价;凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

  如果物业管理单位按普通居住小区服务内容、服务标准提供无法分开的公共性服务,如保洁、保安、各项费用统收服务、绿化等,高档住宅亦享受同样服务的,则按普通居住小区物业管理服务收费标准交纳;如果物业管理单位按高档住宅服务标准提供公共性服务,普通住宅同样享受的,则按高档住宅服务交费。为普通住宅与高档住宅分别提供的服务项目如楼体维修,普通住宅按普通住宅小区物业管理收费标准的规定交费,高档住宅的维修可不执行此收费标准。

  16. 房屋售出后谁来维修?

  购房后房屋的共用部位如承重结构(楼盖、梁、柱、内外墙、基础)、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等;共用设施设备如分户电表以外的设备线路、分户水表以外的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、烟道(排气孔道)、信报箱、避雷设施、共用电视天线等的维修应由房管组织负责,费用由维修基金来承担。共用部分的维护基金来源于售房单位从售房款中提取的10%和购房人交纳的相当于购房款的1%,维修基金要专门存入银行,由售房单位专项使用,当维修资金不足时,由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面积分摊。

  售出房屋的自用部分和自用设备如户门窗、户内顶棚、内墙面、卫生器具和相关的下水管道的维修和维修费用由房屋所有人负责和承担。

  上层房屋的居室、卫生间、厨房、过道等部位及下水管道向下层渗水、漏水的,由上层房屋所有人负责维修,房屋的所有人和使用人因房屋的使用、修缮等问题发生纠纷时应当协商解决,协商不成的由房管组织或区县房管部门进行调解,也可向人民法院起诉。

  四)戏谈新房的”风水”

  1.衣橱镜引出“风水”争端

  林先生的卧室内摆了一个四门衣橱,其中两扇边门的面板是镜面,方便穿衣照镜。邻居家的楼与林先生家的楼前后并排,客厅正对林家卧室。邻居几次找到林先生,要求把衣橱的镜面换成普通板材,邻居的理由是:你的镜子正对我家客厅,这是“照妖镜”,“克”我家“风水”!

  2.设计师学起“家居风水”

  “其实更多讲求风水的还是那些装修的业主。”全美家居工作室的一位设计师说,有的业主在设计时就先期请“风水师”介入意见,也有的是在工程即将完工时请“大师”验收。只要“大师”提出意见,业主都不惜浪费财力、物力重新装修。这位设计师说,他现在已经开始买书学习有关“家居风水”方面的“知识”,不仅能避免“无用功”,而且更容易得到业主认可和满意,“钱能赚得轻松些”。

  3.“风水大师”主动登门

  虽然主动请“风水先生”的人还是少数,但实际上,有不少都市人正越来越重视“风水”的说法,这使得一部分人得以“趁火打劫”。

  有报道称,现在有一些人就专门到各新建小区“拜访”正在装修的业主,一进门就大侃业主房内风水如何不好,并放言“只要给钱就给破招”。于是,业主往往出于“宁可信其有也不信其无”的心理而掏钱买平安。

  看风水各有不同看法

  清华大学一位建筑评论家对风水持否定观点:风水建立在易学基础上。《易经》里有很多智慧的东西,但两千年前的一本书,管得了两千年后的建筑规划吗?研究风水,只能作为一种历史现象,而不是当成科学来研究。

  天津大学一位论著“风水”的教授则认为,风水能保留几千年,是因为“气”和“水”都是经过长期实践和思考后总结出来的,风水是把宅舍作为大地有机体的一部分,强调建筑与自然及周围环境的和谐,从某种意义上说,风水学与建筑生态学的步调是一致的。

  虽然专家各有看法,但是有一点是一致的:风水里毕竟有迷信和糟粕,即使其中有科学,也绝不是“风水先生”能轻易掌握的。而建筑学者王贵祥的观点对遏止都市新迷信现象的蔓延会更有些说服力:风水学对现代建筑的意义很小,主要是因为现代建筑观念和传统的不一样,空间感也不一样,与古代的宏大空间相比,现代人的空间太狭小了。

  B]六)擦亮装修业主的眼睛——验收如何把关B]

  家装业主作为非专业验收应如何把关,从何下手?业主们一定要擦亮眼睛,主要从以下五方面入手:

  地板的施工与验收

  复合地板的施工

  复合地板:1、量好房间面积。2、清除基层。3、根据房型选择铺设方式(直排或横排)。4、复合地板的施工一般由生产厂家现场施工。

  实木地板的施工

  1、搁栅与搁栅的轴线间距一般为300mm。

  2、固定搁栅一般用一钉一锣和一米1只膨胀钉,木榫的轴线间距为300mm.

  3、在安装搁栅时应用母线放样,确保整体水平。

  4、搁栅的平整不得用夹板,而应用木契榫从两面填充、填实、用铁钉固定在搁栅上。

  5、铺设地板前,应根据地板色差进行挑选。

  6、铺设地板时,应在两侧面留有8~10mm的伸缩缝。固定地板时,应用手枪钻开孔(注意不得钻透企口),然后,用地板钉固定。铺设完毕,在地板表面涂刷一至二度封固底漆。

  地板的验收----使用的主要材料和工具

  家庭装潢中地板的铺设是一项重要的工程,了解了施工中应该和必须使用的材料和工具就能更好地达到施工效果。

  以下展品是地板施工中普遍和指定:

  1、螺丝钉:固定作用,咬力强

  2、木头:支撑作用,平稳支撑不易松动

  3、水平角尺:测量地板的平整度

  4、膨胀管:固定地搁栅的作用

  5、塞尺:测量地板与地板拼缝之间的距离

  6、搁栅间距统一,牢固平整

  7、地板无响声、无松动、接缝接头严密、整体水平。

  8、地搁栅验收时,用一根2米长的靠尺放在搁栅上,在2米内不得大于2mm.

  吊顶的施工和验收

  施工

  1、根据图纸制作灯箱吊顶和餐厅、客厅休闲区的造型吊顶,从弹好的水平线寻找统一的标高,弹吊顶整体的水平基准线。

  2、安装吊顶龙骨:有造型的应根据图纸要求实样制作模板。

  3、龙骨的制作:龙骨底部木材应刨平、刨直,宜先制作框架再安装,边龙骨应钉在墙体的木榫上,制作外框龙骨应刨大小面,要求平整无扭曲。

  4、龙骨间距不宜大于400mm在石膏板拼缝应留5mm确保腻子批嵌密实,以免开裂。

  5、吊顶采用金属龙骨时应按产品说明书安装,龙骨间距一般不得大于100mm.

  6、吊顶角线安装应与扣板紧密、夹角平整

  验收

  1、纸面石膏板应用自攻螺丝固定,并应送进板材平面2mm,并用防锈漆处理。平顶吊筋不大于1000mm范围内有一根吊筋,安装应牢固。

  2、整体平整牢固,角线与扣板紧密,扣板无击印和划印。应留有安装浴霸等设备的框架龙骨。

  罩面板、吊顶安装尺寸允许偏差及验收方法

  项目允许偏差 验收方法 量具 测量方法

  表面平整 ≤2 1m钢直尺、楔形直尺 随机测一处的两个方向,取最大值

  接缝平直 ≤3 拉线、钢直尺 拉线检查,不足5m拉一次 超过5m拉两次,随机至少二 次,取最大值

  压条平直 ≤3 同上 同上

  接缝高低 ≤1 钢直尺、楔形直尺 随机测量不少于二次,取最 大值

  压条间距 ≤2 同上 同上

  吊顶水平 ≤5 同上 同上

  踢脚线的施工验收

  选材:踢脚线一般用18厚板、九厘米板、十二厘米多层板制作。

  施工:采用“之”字型安装在墙体上,收口接头处用45度接法,应密实平整。

  验收:踢脚线下口应与地板严实、上口应与墙体靠实,整体成直线。

  卫生间五件套的施工验收

  台盆的安装:台盆放到台板前,用硅胶封在台板上,再放台盆,放平,把挤出的硅胶抹净,下水管不得使用软管,一定要硬管,并应安装S弯(或P弯)起到水封作用,便于疏通。

  水槽安装:方法与台盆一样,也应该安装顺水弯,起到水封作用,便于疏通,盆与下水管的连接处应紧密,用油灰填充不得用硅胶。

  地漏安装方法:地漏部位低于整体地坪3~5mm,下水应畅通,并有“咕咕”声。

  龙头安装:平整、水平、牢固、不渗水、开启灵活。

  浴缸安装:水平稳固,下水管应用硬管,不得使用软管,下水应插进预埋下水管里,深度不得小于3~5mm,并用密封材料把连接处封牢,不得松动。

  验收:

  1、卫生洁具外表应洁净无损坏。

  2、卫生洁具安装必须牢固、不得松动,排水畅通无阻。各连接处应密封无渗漏,阀门开关灵活。

  坐便器安装:坑距应一致,口径对准,用油灰封底,并用专用螺丝固定,安装后24小时不得使用,不得用水泥封底,在24小时后,用水箱水冲放,水流应漂转并有“咕咕”声。

  门窗套的施工和验收

  施工

  1、根据房间和图纸的要求制作窗帘箱,如不用窗帘箱而直接安装窗帘杆的,在安装窗帘杆时,应注意窗框的开档距离及窗帘杆的粗细和长短。

  2、制作板式窗帘箱时,先制一个7字型的框架钉在顶上,两边用木工板封固。垂直的边框下口应用一根20*18mm的木条加固、钉牢,预防变形,如做清水的再封钉饰面板,做混水漆的就必须保证基层表面平整光洁。

  3、窗套用细木工板或密度板制作时,应先将基层板固定在窗框基层龙骨上,再钉线条,“之”字形钉,防止线条卷翘,夹角应密实平整,窗套的下口宜用大理石,以免因受潮变黑变形。

  4、门套宜用木料制成框架后,刨平、刨直,然后在装配成型安装在墙体上,在覆盖基层板和饰面板。

  验收

  1、门套应垂直,饰面板粘贴平整、角尺,不得有大小头、喇叭口现象存在。

  2、木门、窗套的割角整齐、接缝严密、表面光滑、无刨痕、毛刺。

  墙砖的施工与验收

  墙砖的施工

  施工:

  1、基层处理应铲平、凿毛、清浮灰,对不平整垂直的墙面应用1:2.5的水泥沙浆批刮并凿毛。

  2、在墙面基层上弹出垂直和水平基准线,镶贴时基层应浇水湿润。

  3、镶贴前应浸水两小时以上,待表面晾干后方可使用;冬季施工宜掺入2%盐的温水中浸泡两小时,晾干后方可使用。

  4、墙砖宜采用1:2水泥沙浆(内掺适量的107胶水)镶贴。

  5、镶贴时水平方向第一排墙砖的下线必须沿水平基准线镶贴。第二排墙砖镶贴完后,在两排墙砖接缝线上拉通线检查拼缝平直度及表面平整度,并即时矫正,以后每镶贴完一行检查一次。

  6、镶贴墙砖应做到表面平整,沙浆饱满不显接茬,接缝平直。

  7、砖与砖接缝宽度应不大于1mm,宜用优质白水泥嵌缝(也可用填缝剂)并保持砖面整洁。

  墙砖的验收

  验收:

  1、整体应平整、垂直、不得错缝、不得空鼓、阴阳角应顺直、角尺、不得有釉面缺损的瓷砖出现、夹角密实。

  2、用两米长的靠尺验收,平整度应控制在2mm之内,空鼓的块数应控制在3%以内(或大面空鼓20cm2 )。

  项目允许偏差 验收方法 石材 墙面砖 量具

  表面平整度 ≤2.0 ≤2.0 2m靠尺、楔形塞尺

  垂直度 ≤3.0 ≤2.0 1m托线板

  阳角方正 ≤3.0 ≤2.0 方尺、楔形塞尺

  接缝高低 ≤0.5 ≤0.5 游标卡尺

  接缝平直 ≤2.0 ≤2.0 拉线、钢直尺

  缝隙宽度 ≤2.0 ≤1.0 钢直尺

  铺设地板与地砖处的交接工艺解析

  在地板与地砖的交接处,地板易出现受潮、变湿、变形、变黑等现象。如何避免则需在工艺中处理。的确地板高于地砖1~1.5cm,,或由于原房间地面不平,形成高差(不过这样的房产较少)、高度不一,这种情况的确存在,但是无论铺设地板的地面如何不平,总归是需要找平处理的,而铺设地砖处也是肯定要进行找平提高处理的,这里就存在一个施工工艺问题,究竟是地砖直接低于地板(这种做法最偷懒),还是地砖与地板处留24cm左右隔断层,而隔断层提高会出现高低差(隔断层用地砖或大理石处理,大理石的做法南汇人常用),那么在这个剖面上应做处理,先铺地砖,后做隔断层隔水处理(用PVC塑料布双敷),7天左右除去,然后做地搁栅,7天后再铺地板(水泥砂浆的硬化周期是14天左右,达到应有的硬度与凝结度的80%左右),这样的施工工艺及工序才是好的正确的。

  油漆的施工与验收

  油漆的施工

  1、清除木制品及线条(木基层)表面灰尘污垢。

  2、修整木基层表面的毛刺、掀岔等缺陷,用砂皮磨光,边角整齐。注意磨面时不得过度,防止露底,不得横打砂皮,应顺木纹打磨。

  3、用油性腻子(或透明腻子)进行披刮、磨光、复补腻子后磨光(做清水漆时 先补棕眼、钉眼、局部修色工作)

  4、施涂第一遍油漆,复补腻子,磨光后清除表面灰尘。

  5、施涂第二遍油漆,磨光后清除表面灰尘并用水砂皮进行水磨,修补挂油的部分。

  6、施涂第三遍油漆,直至达到效果。

  油漆的验收

  1、腻子与基层结合坚实牢固,不其壳,无粉化及裂纹。

  2、做清水漆时应做到木纹清晰,棕眼刮平,颜色基本一致,无刷纹,在一米线外检测。

  3、流坠、皱皮、透底大面无,小面明显处无。

  4、漏刷、脱皮、斑纹、泛锈。

  5、表面平整光滑。

  6、装饰线分色线偏差不大于2mm.

  注意事项:木门窗、扇上帽头顶面及下帽面底面不得漏刷,阴阳角整齐,顺直。

  涂料的施工与验收

  涂料的施工

  1、施工前检查原墙面是否有空鼓、裂缝、粉化现象。

  2、如有上述缺陷则视程度铲除、抄平。

  3、清理原墙、顶面、并刷107胶水封底起到防潮、防霉作用。

  4、表面磨面及缝隙用水性腻子加清油批嵌填补、防止干缩开裂。

  5、不同材质(如夹板与墙体)之间必须绷带连接,防止干缩开裂。

  6、第一遍先满刮腻子、磨平。

  7、第二遍满刮腻子、磨平、直达施工效果。

  8、第一遍涂料(打底涂料)。

  9、第二遍涂料(面涂料)。

  10、第三遍涂料。

  涂料的验收

  1、墙、顶面必须平整,用2米直尺及楔形塞尺随机抽取三处,取最大值≤2mm,自然光线下无波浪起伏。

  2、无掉粉,漏刷。

  3、无明显色差、泛碱、返色、刷纹。

  4、无明显砂眼、流坠、起疙、溅沫。

  地砖的施工与验收

  地砖选材:选用面砖应表面平整、色泽一致、边缘整齐、棱角完整、无损伤、并具备有产品合格证。

  施工:

  1)铺贴前应将地砖浸泡水中,宜隔天浸泡,阴干到表面无水渍,方可铺贴。

  2)铺贴前应在地面上弹出纵横铺贴基准线。

  3)铺贴时水泥地面应浇水湿润,用水泥沙浆(内掺107胶水20%)涂抹在地砖背面,按基准线铺贴,拼缝紧密,铺贴完第二次后,应拉通线检查拼缝平直度,并即时调整,以后每铺完一行检查一次。

  4)卫生间、厨房、阳台、地板铺贴地砖,必须向地漏处倾斜,倾斜度控制在2%(3mm).

  5)干铺应根据弹好的水平线在地坪上找平,在二米内安放样块再进行铺贴用二米靠尺进行验收是否平整,铺设的材料应用10:1的黄沙和水泥进行搅匀,摊平击实。

  验收:

  1)在二米之内误差不得大于2mm,砖缝应整齐,统一大小,不得有空鼓,不得松动,用二米长的直尺或靠尺进行验收。

  2)用小锤在地面上全数轻轻敲击,不得有空鼓声。

  3)有排水要求的地砖铺贴坡度应满足排水要求,与地漏结合处应严密牢固。

  监理的职责范围

  监理的工作一般包括以下几点:

  审核装修合同:业主与装修公司签订合同后,监理公司将帮助业主对合同文本的有效性及合同细节包括工程预算、图纸等进行详尽的审核。

  材料的检验:在材料的正确选择和质量上,某些装修公司偷工减料、大做手脚,因为家装材料、设备及构配件的价格、品种千差万别,普通消费者没有足够的知识判断优劣。监理公司拥有此类专业人员,应帮助业主检查所进场的各种材料品牌、规格是否齐全、一致,质量是否合格,对存在质量问题的材料一律不准用于施工工程当中。

  协助业主进行工程验收:施工过程中对施工方与业主签订的合同中规定的每一个工期进行验收。对违反**作程序、影响工程质量、改变装饰效果或留有质量隐患的问题要求限期整改。对隐蔽工程分不同阶段及时进行验收,避免过了某一施工阶段而无法验收,从而留下安全隐患。监理站在第三方的立场上合理控制工期,在保证施工质量的前提下尽快完成工程施工任务。完工后进行全面验收。不合格的地方由监理公司出面与装修公司协商解决,并监督至合格为止。

  装修中“水”监理应注意的问题

  1) 施工前需检查原有的管道是否畅通,然后再进行施工,施工后再检查管道是否畅通。(施工前应尽量封闭地漏\排水口)

  2) 隐蔽的给水管道应经通水检查,新装的给水管道必须进行加压试验,应无渗漏。(测试至少应经过8小时封闭灌水管压试验,维持水压力至少9KG,若有减压,即表示有渗漏处.此项目一般房产建设商会进行的)

  3) 排水管道应在施工前对原有管道临时封口,避免杂物进入管道

  4) 管外径在25mm以下给水管的安装,管道在转角、水表、水龙头或角阀及管道终端的100mm处应设管卡,管卡安装必须牢固。

  5) 所有接头、阀门与管道连接处应严密,不得有渗漏现象,管道有坡度。(测试方法:用纸巾在用水时抹拭所有接头、阀门与管道连接处,可以看出有无渗水.)

  6) 水管安装不得靠近电源,水管与燃气管的间距应不小于50mm.

  装修中“电”监理应注意的问题

  1) 施工前要充分考虑各功能区域所需的电器及照明设备,并以此为依据粗略计算每路电线相应匹配的线材截面积。(通常我建议照明1.5MM2,插座2.5MM2,空调4MM2.)

  2) 电线用绝缘良好的单股铜芯导线,外穿阻燃管材(PVC套管,管壁厚度应不小于1.2mm), 管内导线的总截面积不应超过管内径截面积的40%,即5根左右,墙面开槽深35MM,所有导线的接头都应在接线盒内,所有电线不可以在其它部位有接头。导线与电话线、闭路电视线、通信线等不得安装在同一管道中.

  3) 开关安装高度一般距地面1200-1350毫米,插座高度一般为200-300毫米,线盒内导线应留有余量,长度宜为150 mm,配电箱高度以1800-2000毫米为宜。

  4) 每户应设置分户配电箱,配电箱内应设漏电断路器,漏电动作电流应不大于30mA,有过负荷、过电压保护功能,并分数路出线,分别控制照明、空调、插座等,其回路应确保负荷正常使用。

  5) 接地保护应可靠,导线间和导线对地间的绝缘电阻值应大于0.5MΩ。

  6) 电暖器安装不得使用普通插座,不得直接安装在可燃构件上,卫生间插座宜选用防溅式

  地板起拱的原因及解决方法

  在综合对比了地板施工中问题出现的原因、处理方法及结果后,发现了三点特别值得注意的地方(除此以外其他原因引起地板出问题的概率极低)。

  1、地板本身含水率的处理

  包括两个方面:检测手段问题、地板成材问题

  1)检测手段问题。千万不要相信材料商提供的针插式测试仪,因此种检测方法的准确率非常低,往往偏差真实情况50%之多。那么怎么解决呢?其实很简单,上海一些比较好品牌的地板厂家,都备有超声波检查仪,此种方法检测的整个板体的含水率,误差只有5‰,这比针插式测试要精确的多。

  2)地板成材原因。在上海所用的地板品种大约有150余种,我们不可能把每种地板都拿来比较一下,但是通过品种、价位及处理手段难易,可得出一个结论:230~280元之间的地板是最容易出现问题的

  3)地搁栅的材料,多为落叶松板材破开的,而又由于各大材料商缺少对木材成材的监控手段,所以因地搁栅引起的地板起拱开裂现象是很多的,我建议用成品地搁栅比较安全.

  4)铺设地板的地方与墙地砖的交接处一定要隔开.按照目前一般的施工程序是先做好地搁栅后铺设地砖,所以造成铺设地砖后,地搁栅受潮,这样会造成很大的隐患,通常在4~5个月才会被发现.安全的**作应该是:在铺设地搁栅时留下与地砖的交接处,在地砖铺设后7天左右再做地搁栅就可以了.

关键字:如何收房
更多>>热点新闻
更多>>点击量排行
名称 区域 均价    点击量  
关于我们 - 阅房网特色 - 联系方式 - 广告服务 - 招聘信息 - 意见反馈 - 友情链接 - 免责声明 - 隐私保护 - 版权所有
揭阳市房信计算机网络有限公司 旗下网站 CopyRight © 2010-2019 yuefc.com 阅房网版权所有 服务热线:0663-8217733  13288568366
粤ICP备10217193号
联系客服 返回顶部